Logement social et location type AIRBNB ne font pas bon ménage

Le locataire d’un logement conventionné avait occasionnellement sous-loué une chambre par l’intermédiaire de Airbnb. Aussi le bailleur l’a-t-il assigné aux fins de mettre fin au bail et de se voir restituer la totalité des sous-loyers.

Concernant la demande en résiliation, la cour d’appel a estimé que le manquement du locataire n’est pas d’une gravité suffisante, au vu de la fréquence des sous-locations (en moyenne 3,5 locations par mois sur une période de 38 mois) et de la surface sous-louée (une seule chambre, le reste de l’appartement demeurant occupé par le locataire et sa famille).

La cour a également relevé que le bailleur n’a pas mis en demeure le locataire de cesser cette activité préalablement à l’assignation.

La troisième chambre civile ne partage toutefois pas ce point de vue. Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir examiné la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptibles d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné.

Par ailleurs, sauf si cette formalité est expressément exigée par un texte, la Cour de cassation ne subordonne pas l’action en résiliation à la mise en demeure préalable du créancier fautif.

S’agissant de la demande en restitution, la haute juridiction réaffirme que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi. Or, aux termes de l’article 549 du code civil, « [le] simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ».

Dès lors, les juges d’appel ne pouvaient considérer que seule la plus-value résultant des sous-locations illégales devait être remboursée et, par suite, limiter la restitution au montant des sous-loyers déduction faite des loyers perçus en exécution du bail.

Civ. 3e, 22 juin 2022

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