Travaux illicites, négligence fautive du syndicat et prescription acquisitive

Un copropriétaire avait créé plusieurs vues dans le mur extérieur de la copropriété,sans autorisation préalable du syndicat de copropriétaires et sans respecter les distances exigées par le code civil, et avait aménagé une terrasse

débordant sur le fonds voisin. Le propriétaire de ce fonds a assigné le syndicat de copropriétaires en suppression des ouvertures, cessation de l’empiétement et versement de dommages et intérêts en réparation des préjudices qui

en résultaient. La cour d’appel a fait droit à ces demandes.

Concernant la responsabilité du syndicat, la Cour de cassation indique qu’il appartient à ce dernier, informé des ouvertures illicites pratiquées dans un mur partie commune de la copropriété sans son autorisation donnant

sur le fonds voisin et susceptible de préjudicier à celui-ci, de le mettre en demeure de rétablir les lieux dans leur état initial. Elle approuve la cour d’appel qui, ayant caractérisé la faute du syndicat dans la conservation de l’immeuble

et l’administration des parties communes, a retenu que cette négligence fautive avait contribué à la réalisation du préjudice invoqué par la résidence voisine résultant de l’atteinte à son droit de propriété et des troubles anormaux du voisinage générés par l’activité commerciale des locataires.

En revanche, la haute juridiction censure l’arrêt d’appel s’agissant des ouvertures dans le mur.

Alors que le copropriétaire s’opposait à la remise en état de la façade au motif que les ouvertures étaient percées depuis plus de trente ans et qu’il avait donc acquis, par prescription, une servitude de vue, les juges du second degré l’avaient néanmoins condamné. Ils avaient retenu que la possession s’établissait sur des actes illicites ou irréguliers, puisque les travaux n’avaient été précédés d’aucune déclaration d’urbanisme ni d’autorisation du syndicat de copropriétaires, du propriétaire voisin ou de la mairie. La Cour de cassation réaffirme toutefois qu’« une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite ». Elle ajoute que « l’absence de déclaration préalable d’urbanisme et le défaut d’autorisation des travaux de percement par l’assemble générale des copropriétaires ne font pas  obstacle à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription ».

Cass Civ. 3e, 21 avr. 2022, n° 21-12.240